一般纳税人转让取得的不动产，会按取得时间、取得方式及不动产类型划分不同情形，且不同情形对应不同计税方法，直接影响增值税计算。下面结合政策详细梳理情形与计税方法的对应关系。
一、一般纳税人转让取得不动产有哪些情形？
（一）按取得时间划分：2016年5月1日为关键节点
2016年5月1日前取得的不动产，属于“老项目”，可选择简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用减去不动产购置原价或取得不动产时的作价后的余额为销售额，按5%征收率计算应纳税额；也可选择一般计税方法，按9%税率计算销项税额，进项税额可抵扣。2016年5月1日后取得的不动产，通常适用一般计税方法，按9%税率计税，若属于自建不动产，销售额为全部价款和价外费用，外购则可扣除原价后计税。
（二）按取得方式划分：外购、自建差异明显
外购取得的不动产，转让时若适用简易计税，销售额=全部价款和价外费用-购置原价（或作价），按5%征收率计税；适用一般计税时，销项税额按9%计算，外购时的进项税额可正常抵扣。自建取得的不动产，无论何时取得，适用简易计税时，销售额为全部价款和价外费用，按5%征收率计税；适用一般计税时，同样按9%税率算销项税额，自建过程中的进项税额可抵扣。
二、一般纳税人转让取得不动产计税方法？
转让营改增前取得的非住宅类不动产，简易计税方法下扣除原价后按5%征收率计税；转让营改增后取得的住宅类不动产，若属于个人自用后转让，可能有免税优惠，但一般纳税人转让非自用住宅，仍按对应计税方法计税。此外，房地产开发企业销售自行开发的房地产项目，不适用上述情形，另有专门计税规则，通常按一般计税方法，以全部价款和价外费用扣除土地价款后的余额为销售额，按9%税率计税。
总之，一般纳税人转让取得不动产的情形按取得时间、方式等划分，不同情形适用的计税方法不同。实际操作中需先明确不动产取得情况，再选择对应计税方法，确保合规计算并缴纳增值税。
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